Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym?

Wybór mieszkań z rynku wtórnego jest, szczególnie w dużych miastach, bardzo szeroki, a na ostateczną decyzję wpływa kilka czynników. To nie tylko cena, ale też lokalizacja, kondygnacja, standard wykończenia, konieczność przeprowadzenia remontu generalnego, miejsce garażowe czy odległość od sklepu, przedszkola, szkoły czy miejsca pracy.

Zakup mieszkania na ryku wtórnym – od czego zacząć?

Przede wszystkim, musimy ustalić, jaka nieruchomość nas interesuje. Poszukiwania warto rozpocząć od wypisania odpowiedzi na kilka pytań:

• Jaki metraż będzie wystarczający?
• Ile pomieszczeń jest nam potrzebnych?
• Jaka lokalizacja będzie dla nas optymalna – dobrze skomunikowane centrum czy spokojne przedmieścia?
• Która kondygnacja nas interesuje?
• Czy zależy nam na miejscu parkingowym, przydomowym ogródku, balkonie, piwnicy czy innego typu pomieszczeniu przynależnym?

Pozostają jeszcze kwestie finansowe, czyli:

• Ile jesteśmy w stanie zainwestować w nieruchomość?
• Czy potrzebny jest nam kredyt, a jeśli tak, to czy mamy zdolność kredytową?
• Jakie są koszty dodatkowe zakupu mieszkania?

Na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego?

W pierwszym etapie poszukiwania mieszkania najłatwiej przejrzeć oferty umieszczone w jednym z serwisów nieruchomości. Po wytypowaniu kilku lokali następuje etap umawiania się na oględziny. Do zweryfikowania mamy kilka kluczowych elementów mieszkania, jak:

• instalacja grzewcza,
• stan techniczny ścian (ślady po zaciekach, pęknięcia),
• stan techniczny okien i podłóg (rozszczelnienia, wytarcia), 
• jakość materiałów wykończeniowych (czy nie wymagają odnowienia),
• zużycie sprzętów (jeśli mieszkanie jest wyposażone).

Podczas oględzin mieszkania trzeba również dopytać, czy wszystkie znajdujące się na miejscu meble i urządzenia są wliczone w cenę. Spotkanie z pośrednikiem czy właścicielem mieszkania warto połączyć z przechadzką po okolicy czy sprawdzeniem połączeń komunikacyjnych z punktami, które nas interesują, czyli np. szkołą, uczelnią, miejscem pracy czy domami naszych bliskich, których często odwiedzamy.

Jakie dokumenty przejrzeć przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego?

Sprawdzenie dokumentacji mieszkania to konieczność i warto to zrobić już przy pierwszej wizycie w lokalu. W ten sposób możemy wyeliminować nieruchomość już na pierwszym etapie selekcji i skupić się na pozostałych ofertach. Dokumenty, jakie powinny nas zainteresować, to m.in.:

• akt notarialny zakupu mieszkania lub przydział członkowski;
• wypis z księgi wieczystej;
• dokument potwierdzający, że mieszkanie nie jest zadłużone (zaległości czynszowe);
• zaświadczenie o tym, że lokal nie jest w środkach trwałych przedsiębiorstwa;
• zobowiązanie właściciela do wymeldowania wszystkich lokatorów do dnia sprzedaży mieszkania;
• potwierdzenie, że nieruchomość nie jest obciążona tzw. prawem dożywocia;
• potwierdzenie, że lokal lub jego część nie są wynajmowane osobom trzecim.

Ubezpieczenie dla mieszkania z rynku wtórnego – przed czym może chronić?

Podstawowa polisa mieszkaniowa chroni mury i elementy stałe nieruchomości przed kilkoma lub kilkunastoma zdarzeniami losowymi. Dla mieszkania z rynku wtórnego taki zakres ochrony może okazać się niewystarczający. Zastanówmy się więc, jak można dodatkowo zabezpieczyć takie lokum.

Dla każdej nieruchomości, również dla mieszkania z rynku wtórnego, największym zagrożeniem są te zdarzenia, które mogą wywołać szkodę całkowitą, a przy tym występują relatywnie często. Chodzi tutaj, przede wszystkim, o pożar, który w starszym budownictwie jest szczególnie niebezpieczny z racji chociażby wiekowych instalacji czy łatwopalnych materiałów, z których dawniej korzystało się częściej, niż ma to miejsce obecnie. To również powódź, chociaż tutaj ryzyko dotyczy głównie dolnych kondygnacji, czyli parteru i ewentualnie pierwszego piętra.

Mieszkania usytuowane w dzielnicach cieszących się złą sławą, a nie np. na nowoczesnych osiedlach strzeżonych, są bardziej narażone na ataki złodziei czy wandali. Dobrym rozwiązaniem może się więc okazać się dokupienie dodatków do polisy takich, jak kradzież z włamaniem, kradzież zwykła, rabunek, wandalizm, dewastacja i graffiti.  

Najczęstszą przyczyną wypłaty odszkodowania z polisy mieszkaniowej jest zalanie. W starszych budynkach, gdzie instalacje wodno-kanalizacyjne często mają już swoje lata, takie zdarzenie nie jest niczym zaskakującym. Żeby się przed nim kompleksowo zabezpieczyć, warto pomyśleć o dodatku do polisy w postaci OC w życiu prywatnym, z którego pokryjemy straty wyrządzone osobom trzecim, jeśli wyciek będzie z naszej winy.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania z rynku wtórnego?

Wykorzystując kalkulator polis mieszkaniowych sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie trzech mieszkań, które różnią się tylko metrażem (20, 50 i 90 m2) oraz ceną (odpowiednio: 250, 500 i 900 tysięcy złotych). Pozostałe parametry są identyczne, czyli budynek mieszkalny w Warszawie z 2000 roku, remont w przeciągu ostatnich 2 lat, piętro pośrednie. Pod uwagę wzięliśmy podstawową polisę mieszkaniową, która obejmuje ochronę murów i elementów stałych przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. 

Najtańsza polisa dla 20-metrowego mieszkania z rynku wtórnego kosztuje 116 zł za 12 miesięcy ochrony, a najdroższa 180 zł. Średni koszt takiego ubezpieczenia to z kolei 147 zł.

Za ubezpieczenie mieszkania 50-metrowego z rynku wtórnego najmniej zapłacimy 174 zł rocznie, a najwięcej 259 zł. Średni koszt jest w tym przypadku równy 215 zł.

Za ubezpieczenie 90-metrowego mieszkania z drugiej ręki trzeba zapłacić minimum 238 zł rocznie, a maksimum 447 zł, czyli w tym przypadku różnica pomiędzy skrajnymi ofertami jest najwyższa, bo wynosi aż 209 zł (dla 20 m2 to 64 zł, a dla 50 m2 85 zł). Średni koszt takiego ubezpieczenia to 321 zł. 

Źródło: rankomat.pl, stan na 4.11.2020 r.

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Nieruchomości z rynku wtórnego mają zarówno wady, jak i zalety. Z pewnością, średnia cena metra kwadratowego jest tutaj niższa, jednak, np. ze względu na lokalizację w centrum, nie jest to żelazna reguła. Mieszkania z rynku wtórnego najczęściej mają też na ogół atrakcyjną lokalizację. 

Wśród wad można wymienić m. in. brak miejsc parkingowych, kiepską funkcjonalność (głównie w budownictwie z czasów PRL) czy brak wpływu na wykończenie mieszkania, które, można zmienić, ale generalny remont to dodatkowy wydatek.  

Źródło: opracowanie własne.